理性分析今后几年房价的走势_房产观澜_论坛_天涯社区

发布日间:2018-09-25   浏览次数:

楼市的周期与国家金融政策的周期基本是吻合的。本轮房价的上涨最主要的原因是2013年金融改革创新加杠杆的结果。虚拟货币没有进入实体经济,在金融系统内部空转循环并通过债券信托等方式最终流向楼市,加上楼市自己本身的高杠杆最终将中国楼市整体推向了不可思议的高度。在西方国家金融政策纷纷转向并采取紧缩政策后,我们如果再加杠杆无异于自掘坟墓。我们以前的基础货币是按流入的美金对等发放的,2013年以来美金流入减少,货币是通过银行内同业互相借贷增加的,1元的基础货币生出5元的虚拟货币,再加上房地产开放商买地的钱都是贷款所产生的10倍的杠杆,最终1亿元可以作5亿元的事情,并基本流向了楼市,实体经济由于高杠杆下的高利率却失血严重,居民收入未见增长。我们自己给自己挖了一个大坑。现在这个游戏玩不下去了,外部环境也不允许再这么玩了。今年以来,我们的金融政策调整为货币紧缩去杠杆。货币政策转向了。反正你们的理性分析结论就是,我们要完蛋是吧? 你忘了,有叙利亚,有伊朗,有伊拉克这些热点 外交政治你不懂的话 国际油价你懂不 再不行,乌克兰爆发战争,欧洲大乱懂不 再不济,最近欧洲接连发生恐怖袭击你知道不? 谁想要中国死,他第一个先完蛋,你信不?评论 都改善咧:傻逼,我混经济论坛的时候正是牛刀卖书的时候不要质疑我我换号了,有个傻逼上海棒子卖了上海的房子换了二十美刀,十二年过去了,不知道那个傻逼的财产贬值多少,我就知道20万美刀连他黄浦区的房子的厕所都快买不出来了,评论 光脚穿草鞋:一看就是傻子,中国这么大,能一概而论吗?北京的房价跟你老家十八线农村的房价能相提并论吗?中国这么大,一定是有地方涨有地方跌,没有所谓整体一刀切的全国的走势,就这水平还大放厥词。服了中间如果没有政府这几次调控,可能会提前蹦落下来的,因为政府稳健的调控,使其没有像日本那样的飞涨,也就不会像日本那样的蹦盘。控制正常才会使其按经济周期完成!被说十年前了,就是现在也天天冒出来个“预言家”,说自己预言得多么准,那么请问,过去房子疯狂涨价的时候他买了吗?挣了多少钱?为啥不能拿事实说话?评论 暮下晨曦:中国很大,但一二线城市就那么几个,而好的医疗教育等公共资源都集中在这几个大城市!房子本身不值钱,只是钢筋水泥而已,值钱的是空间,是土地,是户口!所以以后一二线城市还是会贵的离谱,其他地方的房价确实没有支撑。货币政策转向对楼市的影响是显而易见的。首先开发商获得土地贷和开发贷的途径少了,其次由于基础利率过低银行作的亏本买卖而不愿意提供房贷了,以致房贷利率走高,还款压力加大下,刚需的购买意愿会逐步下降。房地产也会出现滞涨并缓慢回头。但是房价就此拐头崩盘吗,也不可能。再这里不得不说一下政府在控制房价上确实手段高明。在中国,政府掌握了房地产的基本资源就是土地,同时掌握了推动房地产的基本武器就是金融杠杆。有这两项手段,政府完全可以超控房价的涨跌,当然不排除各种行政干预手段。这一轮货币宽松的初期,金融杠杆主要加到了企业和地方政府身上,居民的杠杆率一直偏低,通过这一轮政府推动的房价上涨周期,金融杠杆向居民身上转移,地方政府及房地产企业的杠杆降低了,地方债危机基本解除。政府在推动房价上涨的过程中,无非就是降低了土地的供应和降低首付加杠杆而已。最终结果是什么呢,虚拟货币被居民劳动所得的真实货币取代,地方政府的杠杆转嫁给居民。房地产企业现金流大幅增加,企业的杠杆率逐步降低。有些房地产企业主动偿还债务减肥了自身的杠杆,有些不知死活还在加杠杆。但是政府脱身后不想在淌混水了,严查购地资金及严控开发贷就是证明。政府脱了身,还会继续有激情推高房价让开发商大赚吗,那样就玩过头了,不会也不敢再玩下去了。但是政府会让房价崩盘吗,也不会,因为政府掌握了房地产的命门。我一直非常赞同中国楼市螺旋上升的理论。在这个理论下。金融加杠杆--政府借贷--基础建设--房地产开发--房地产加杠杆--向居民转移--居民收入提高--居民自身杠杆降低--房地产泡沫消失。所以中国楼市这十几年的上涨和居民收入提高是同步的。在金融政策的引导下无非就是一个吹大泡沫并把它逐步填满的过程。在这个过程中,推动了经济的发展和社会的进步。今后几年就是利用居民逐步增加的收入填泡沫的过程。泡沫并不可怕,推动经济发展需要一定的泡沫。只要泡沫不破裂,这种方法就是最有效的推动经济发展的方式。政府在这个过程中就是吹大泡沫,控制好泡沫。填满泡沫,再吹大泡沫。由于中国的土地政策,截止目前,我们的政府玩的非常好。今后几年,填泡沫开始了。在填泡沫的过程中,当然需要居民将自己今后的收入逐步填入,同时实体经济的发展也会帮助填泡沫。在填泡沫的过程中房地产会如何演变呢,且看下回分解。评论 光脚穿草鞋:这种发展是通过大量印钞,掠夺居民财富后实现的。当居民收入都被困在高房价里后,想通过拉动消费来提高经济似乎不可能,投资对经济的拉动作用逐年递减,发展后劲不足,只能向外寻求突破口很多人不明白,财富不是印钱印出来的,是实际劳动在创造价值。一个普通居民,买了房,就会加班工作,就会超负荷劳动,比如,我见过一个保姆,为了帮儿子还房贷,就拼命去赚钱。这样一来,社会财富就会加速增值,楼主的意思就是政府吹的泡沫被居民超负劳动创造的价值所填平,明白了吧?评论 dlh2012 :我没买过,但是我去旅游看过,外国人的不动产没有你想象的那么便宜,中国便宜的也有,自己在家修套别墅,也不过几万美金,比美国绝大多数别墅都要便宜老百姓不停的拿血汗钱去抢到,抢身份,抢学区房,补了政府的坑,套现成房地产老板的真金白银,成了银行的奴,永远做一个小小老百姓!地方政府及房地产企业的杠杆降低了,地方债危机基本解除. 看到这句就可以点右上角了,空军的水平真是越来越差了,以前好歹还得找点数据,现在直接开始胡编了@_CBG_cuoguo 14楼 2017-06-17 08:26:00  地方政府及房地产企业的杠杆降低了,地方债危机基本解除. 看到这句就可以点右上角了,空军的水平真是越来越差了,以前好歹还得找点数据,现在直接开始胡编了  —————————————————  经济盲真恐怖,你美爹要加息缩表,拉高美元搞你人民币,你跟不跟,不跟就打贸易战。跟的提高利率,高杠杠的房奴们分分钟崩溃,不过确实不关政府的事,因为政府也管不了了。银行已经开始加息了,已经更上美国!2018持续,天涯金融人才还是太少,都眼光在国内,看看美国17年底都干了什么,股市行情,川普很明显是对着中国房产泡沫来的评论 huayuxing:怎么降?美国加息,跟就要加息,一加息都买房子去外汇,3万亿外储对标几十万亿楼市够换么? 现在不是跟美元抛锚了么,美刀加息,我们降准,什么原因?就是不能加息一加息刚需买单,有钱人跑路去换外汇。不是委员长你咋选?评论 nsb110a12138:楼上所说的高杠杆更是傻逼到极致的理论,好好研究一下中国的上市公司包括没有上市的国企私企,90%以上的企业负债率超过70%……所以说对比得出结论,中国房价对于中国企业来说,杠杆是最低的在分析房地产填泡沫的过程以前,首先分析一下房地产的属性。房地产业属于实体经济吗?当然属于,而且是非常关键,牵扯的各行各业非常多,房地产业对于任何国家来说都是最重要的产业,这个产业的产品就是房子。就如同钢铁行业的产品是钢材,汽车行业的产品是汽车一样。一个产业过度投资就会产生泡沫,一个产品过度炒作也会产生泡沫。前几年钢铁行业过度投资以至于现在产能过剩去产能,钢材价格在炒作后也大幅度跌落。任何一个产业都存在投资扩张,取得收益,再扩张的过程。这个过程市场最终决定了这个行业的发展。我们的房地产业不同之处在于,政府掌握着土地资源最终也不得不成为这个产业的参与方,最终成为有中国特色的房地产业,政府试图引导市场的发展。房地产最终成为政府引导经济发展取得政绩最主要的产业。中国最近十几年的经济突飞猛进,与政府引导房地产发展壮大是分不开的,带动了相关行业的整体发展。但是其他高科技产业我们还是落后很多。房地产业在今后仍然是中国经济发展不可或缺的关键引擎。但是,仅仅依靠房地产业而不大力发展其他高科技产业,房地产业最终会成为空中楼阁。所以我们的发展方式要转变要调整。我们不可能用30年走完西方国家300年的发展道路的。楼主把建筑业和房地产业混在一起了。建筑业是实体,房地产其实是投资,应该算金融业。那些买地囤集又卖掉的过程不就是炒作的过程吗,只不过开发了少量而已。就是说从卖房给居民太慢了,于是炒作来的更快。房地产税是今后几年房地产发展一个关键,成为左右今后几年房地产填泡沫进程的决定性因素。首先房地产税必将是一种地方税,也只有成为地方税才具有操作的可行性。全国范围内房地产发展的不均衡,作为地方税种的房地产税全面收取或统一收取都不现实,也无法操作,只有各地方政府根据本区域内的房地产发展状况,采取灵活多样的税收方式,地方政府才有可能有积极性去收取,才可能保证收的上来,各地方政府根据本区域内的情况自行平衡卖地收入与地产收入,各地方区域也可以采用不同的税率方式。前期地方财政投入多,收入高房价高的区域收取的利率高,收入低急需发展的区域可以少收或者不收,只有这样才能达到税收公平,既不伤害刚需又可均衡发展。占用社会公共资源多的区域多收税肯定是最公平的方式。房地产税既然是地方税种,交给地方政府研究实施即可,中央政府想统一制定基本是不可能完成的任务。对于跨区域多套房的居民,只要是在急需发展的区域,无论多少套都不可不收或少收。所以房地产税收取过程中起征标准,多套征收认定等等难题都可以通过税率的变化进行完善调整,中央只需根据各地方发展情况给出税率范围即可,具体实施交给地方政府。让地方政府根据本区域是否控制人口,是否引入人口,是否进一步开发,新区域的人口收入,卖地划算还是收税划算,地方政府自己灵活决定才有可行性。所以今后几年房地产税肯定是要推出的,而且会成为地方政府调节房价的一种利器。房地产税推出后,房价一定下跌吗?这还真不一定。既然你收入高,你想住在前期财政投入多,城市配套齐全的核心繁华区域,那你就多交点税。既然你是穷人,那你就住在不收税或收税少的城市偏远区域。房地产税会成为缩小贫富差距,调节城市发展的有效手段。你有钱在城市偏远区域买了很多房子,你为城市的发展做出了贡献,当然可以减税了。房地产税和政府卖地收入本不冲突,收了房地产税政府就可以不靠卖地了,这种想法很幼稚,城市要发展,政府卖地获取发展资金,投入公共建设,建立居民公共设施,这条发展路径任何政府都不可能放弃。房地产税只能是一种调节税而已,调节各区域房地产均衡发展,调节城市不同区域的发展,调节各阶层居民整体收入差距。那这种调节税会造成房价的下跌吗?不收税的区域怎么会下跌,肯定涨啊。收税高的区域学校医院超市配套齐全,需求大,想跌也难。你在新疆住,一定要去上海买房,那你就承担高税收吧。你不想承担高税收,那就找个税少的地方住。所以房地产税按人均面积收都是不可行的,我在偏远地区买了多套房,为这个区域的发展作奉献,怎么也要免税吧,什么异地多套,人居面积的难题在差别税率下都不攻自破。既然房地产税在运行好的情况下不会造成房价的剧烈波动。那么这个房地产的泡沫到底怎么填呢。且看下回分解。评论 惠阳汉堡王:倒是会留下大量债务是真的。但是,中国没有个人破产法,房子不要了甩给银行这种无赖方式也不可能行得通,房子甩给银行可以,钱还是要继续还的说房产税可以调节贫富差距未免有点秀才纸上谈兵了,这种观念的前提是,投资商是死的不会调节价格,房产商是死的不会调节价格,消费者是死的,也认为开发商和投资者不会调节价格,我总结一下,收房产税唯一的好处是为政府增加收入,而这个收入不会来自开发商和投资者,只会来自消费者,也就是说房价必涨@光脚穿草鞋 2017-06-17 09:41:32  在分析房地产填泡沫的过程以前,首先分析一下房地产的属性。房地产业属于实体经济吗?当然属于,而且是非常关键,牵扯的各行各业非常多,房地产业对于任何国家来说都是最重要的产业,这个产业的产品就是房子。就如同钢铁行业的产品是钢材,汽车行业的产品是汽车一样。一个产业过度投资就会产生泡沫,一个产品过度炒作也会产生泡沫。前几年钢铁行业过度投资以至于现在产能过剩去产能,钢材价格在炒作后也大幅度跌落。任何一个产业都存在投资扩张,取得收益,再扩张的过程。这个过程市场最终决定了这个行业的发展。我们的房地产业不同之处在于,政府掌握着土地资源最终也不得不成为这个产业的参与方,最终成为有中国特色的房地产业,政府试图引导市场的发展。房地产最终成为政府引导经济发展取得政绩最主要的产业。中国最近十几年的经济突飞猛进,与政府引导房地产发展壮大是分不开的,带动了相关行业的整体发展。但是其他高科技产业我们还是落后很多。房地产业在今后仍然是中国经济发展不可或缺的关键引擎。但是,仅仅依靠房地产业而不大力发展其他高科技产业,房地产业最终会成为空中楼阁。所以我们的发展方式要转变要调整。我们不可能用30年走完西方国家300年的发展道路的。  -----------------------------  当炒房团出现后,房地产已经不属于实业,而属于金融业了评论 光脚穿草鞋:确实任何商品都有金融属性,钢材、大蒜还是市场经济范围,短时期炒作可以,长期炒作供应增加,价格回调。房子不同,土地只此一家垄断,垄断还在,永远都有炒作基础b昨天隔壁小区三期开盘,夜里都有人排队。醉了。四线地级市,没有啥经济支撑。房价最差区已经4800+了 期房 二手的贵一些 好点的区域7000-8000-9000都有了…同事看好了房子,订金交了,去付首付,结果,开发商又不卖了…评论 菊花里的小蚯蚓 :哈哈,可是我们这真的是四线地级市。不过那是几个月之前的事情了。现在基本上告别了5,二手我们那个区房均价5.5了,新盘基本靠抢,二手房是买的多卖的少。我这沿海三线城市下属小县,已经七八千了,最新限价毛胚是一万、精装修是一万三。政府征地一亩降了五六十万,而土地拍卖成交楼面价已经涨到快六千了,这趋势,房价破万已经不成问题。可惜满大街都是工厂要搬的或者是明年不开了。在中国,房子的金融属性是最严重的,要不然也不会2015年降价无人要的房子2017年买不到了,正常需求不可能在2年内发生如此大的变化。本轮房价的上涨初期政府无疑是推手,这个推手的本意是推动房地产摆脱低迷周期,实现温和上涨,为经济发展,债务优化提供动力,但是,在没有建立长效机制的情况下仓促推动,有效的调控措施不到位,最终造成今天骑虎难下的局面。我们错失了在低位推出房产税的最佳时机,在高位提出建立长效机制推出房产税需要更为精心的设计以免刺破泡沫。我们要作的是填泡沫不是刺破泡沫,这也需要政府提高调控艺术。房地产的金融属性决定了它不仅仅是用来住的,适当的炒作是必须的,也是无法避免的,关键政府没有税收的手段调节它的炒作热度,只能通过各种行政手段干预市场,干预的结果反而放大了人们的心理预期。现在问题来了,巨大的泡沫面前我们怎么办。首先必须是房地产行业降杠杆,防止泡沫进一步吹大,严控银行的信贷资金及非金融机构资金进一步进入房地产行业,降低整个地产行业的投资扩张,防止去库存后产生新的库存。这方面政府已经开始作了。如果我们只看到眼前的繁荣进一步扩大地产投资,那不久的将来我们一定会看到泡沫破灭房价断崖下跌直至引发金融危机以致社会动荡的那一天。政府对老百姓存在银行里的钱一清二楚,经济就是要让钱动起来,大家都存钱国家怎么玩。另外,房产税就是要在高位推出,这样才能保证后期政府的财政收入。未来肯定是在某个高位,锁住房产交易,推出房产税。现在是去库存,哪有加大投资,传言万达都要转型了。今晚重点分析一下今后几年房价的走势,就是目前这个泡沫怎么填。首先的问题是目前房价有泡沫吗?看多的看空的答案肯定不一样。无论从租售比上来分析,还是人均面积上看房价确实存在泡沫,但是房子是商品,供需决定了其泡沫程度,这一轮的房价上涨到今天,和上一轮房价到顶最大的区别就是库存,这一轮没有上一轮大规模的库存。上一轮房价到顶是出现大规模的库存而缓慢到顶的。这一轮截止目前,库存紧张,购买力还存在且不小。所以这一轮房价到顶,是以购买力衰竭而逐步到顶的。什么会造成购买力的衰竭呢,人们金融成本无法继续负担,家庭财富被房子吸收干净,就是人的欲望和实力透支到达极限的时候房价才会到顶。所以本轮房价到顶,必将是一场灾难。10万一平也好,20万一平也好,只要有人买,有人消费这个商品,房价就不会到顶。但是如果每个人都是透支自己财富创造能力且集中全家庭三代能力去购买一套房子的话,并且这个房子租金回报只有可怜的1.5%的年收益,那么这种购买力无疑是被强烈透支的。一线城市的房子到没到顶,是以市场上目前可售的房源及有没有人去消化这些房源来评定的。主要指标还是成交量,成交量下跌,说明购买力不足了,购买力跟不上了,房价基本可以确认顶部。目前开发商和政府都很聪明,他们控制房子的投放,确实可以达到稳定房价的目的,由于库存的不足,在高位的房子可消费的人群也少,所以基本可以确定,购买力与房价达到了平衡。所以今后至少1到2年,房价会在一定波动范围内稳定一段时间。指望跌和指望涨,都是不切实际的。接下来的几年,真的要看政府尤其地方政府的调控艺术了。如果接着加大供应,打破平衡,房价必跌无疑,如果控制房地产业的开发,等居民收入提高逐步消化目前的虚高价格,房价基本会保持平稳运行。今后几年高位接手的投资客会比较难受,在限售的政策下,因为房子的持有成本会逐步侵蚀掉既得利润,刚需能买的起就买,买不起就等,但是还是不建议过度透支自己的能力。但是在市场气氛的烘托下,在房价上涨的预期下,刚需们大多会极度透支自己的购买力。如果过度透支居民的购买力,房地产业对经济的拉动作用会逐步减少最后以至于产生反作用力。开放商作为商品的出卖方当然希望房价越高越好,房子被炒作,严重吸血社会资源,政府的责任是最大的。我们的政府仅仅看到了房地产业所创造的GDP,却看不到房地产业对社会及其他经济体的伤害,我们无暇追求长期的高科技产业带来的经济腾飞,只追求于短期的经济指标,从这方面看,我们的政府是短视的,无力的。这一轮的房价暴涨,传统产业又起死复活且无意再进行产业优化,我们在疼苦了几年后本来寄希望的产业结构调整,又被推迟了。产业调整必须去除落后产业,社会资源必须从新分配才可行,我们的政府没这个勇气。现在的局面更为复杂了,我们又背了一个巨大的泡沫。这个泡沫不能破而且还需要更多的社会资本去把它填满。限卖确实是一个非常好的方法,政府真聪明,限卖就是让投资客的利润无法兑现,最终逐步连本金一起填进这个泡沫里。所以今后,政府的房产证肯定是无限期的发不下来。目前对现卖的最新解释是,在限卖规定发布之日后取得的房产证满两年后才可出售。这是什么概念,就是规定发布之前2年的房子都属于限卖范围。投资客在有远见,也不可能提前2年潜伏进房产业。限卖的另一个作用是减少了市场可售房源,降低了房子的流转炒作,可售房源不多,房价想跌也难。这个规则很明显就是告诉投资客,炒可以,但是想带着利润走,不容易。这些投资客都是有钱人,让他们为国家出点力也是应该的。今后几年中国特色的房地产再想暴涨没有购买力的基础了,想暴跌,市场上就买不到房子怎么跌。刚需买了就买了无所谓了,今后努力工作把房贷还上就行。投资客损失点时间成本最终也会解套的。天下一片太平,社会和谐稳定,国运昌盛,光大我中华。未完待续。我选择相信政府,分析这么多,都是在臆测,实际情况是政府现在是极力不想让老百姓再买房了,但大家好像都误解了,越买越开心了,真是哪来的勇气啊。我只听政府的让买的时候买,不让买的时候不买。@ty_128036717 2017-06-16 21:33:14  没最高,只有更高,以后的中国就是现在的香港,人民都生活在,水深火热当中  --------------------------  中国的房地产业就是照搬的香港模式,是学习资本主义的一个范例。【金块制】  房地比,房子面积与土地所有面积的单位比值需要低于1:10。或者说,房子面积3123〇每平米的话,土地所有面积应不低于3123百块每平米。房地产所含土地面积在不断减小,所以房价高是因为人民的土地价值太便宜了。奇怪的孪生的甲、乙两楼的房价差就是地价差,当然土地价值含土地价值差。房子面积不值钱,土地所有面积才值钱;房子面积能继承,土地所有面积要继承;房子面积需纳税,土地所有面积递增税;发展结果是每位国民丢失土地所有权,土地面积越来越小。土地换户籍和户籍换土地相对可行。土地所有权属于全国人民,正文广付没有做好土地所有权的代理人,一些人通过偷换概念或修改土地法规进行的盈利可用万亿计量,整个过程时间跨度也会较长!病神精为、度百?  上海市黄浦区太平桥住宅土地55万元每平米。房地产成本问题需要关注。开发楼房和“从24k金块到16k金块”是相同的。高楼大厦在各地越来越多。是否发现如今的房子是越盖越高了?开发楼房基本上是沿着从平房到楼房、从低楼到高楼的路线进行的,这是一条节省土地所有面积的道路。十楼房产与平房相比,房产每平米减少了零点九平米的土地。所以说开发楼房本身是节省土地的。与金块报价需标明含金量和纯金价格类似,房产报价应标明土地的所有面积和宅地的价格。例:宅地20平米、55万元每平米,才是科学的报价。公开个人宅地的价格,保护和公示。  以开发十层楼房(GJ饭店)为例:将原本占地20平米的平房的建筑面积按照20平米计算的话,平房的每一平米建筑面积就含有一平米土地。现在把平房开发为十层楼房,将同样占地20平米的十层楼房的建筑面积近似的按照200(20乘以10)平米计算的话,十层楼房的每一平米建筑面积就含有零点一平米土地。十层楼房与平房相比,每一平米建筑面积减少了零点九平米的土地成本。所以说开发楼房本身是节约成本的。  我国大量出现的全民所有土地和土地所有权增值没有公开公平公正给付我国人民。债还不了,决策人首先还。征地就是征税,税金很可能是几十年的个人收入。城镇化带来的最为突出的现象就是:大量的农村的人口落户城镇;大量的农民集体所有土地成为全民所有土地;大量的土地所有权增值。我国城镇化,对大量出现的全民所有土地和土地所有权增值没有做好法律法规的准备,让人感到失望。对我国城镇个人住宅房地产应增加在城镇旁边调换宅基地和承包土地的房地产补偿方式;对我国城镇非个人住宅房地产应参考全民所有土地使用权的出让年限和其他公共利益的需要增加承包土地的房地产补偿方式,以此调节收购征收。评论 坚强的小强l:对于房子每平米单价动辄20万的地方,月入2万很多吗?大陆月入5000的城市,房价也未必达到5万吧。啥叫香港有房没房都能活,难道大陆没房就不能活了?大陆租房的人一大把,见他们活不下去去跳楼了?评论 司城子:大陆真的没房不能活呀,一线买不起也得回老家买上房才能结婚,这就是为啥有些县城都一万的房价了,我有几个香港的好友,他们真的结婚不说房子的评论 司城子:赞同,举个例子,我闺蜜是香港人,她父母都是大学教授,之前和她一起在深圳旅游,我们住的酒店,很一般,也不是很大,她看到后一直和我说这个酒店好,说她家还没这个酒店大...香港确实有好多底层人的,努力工作都买不起一套房,所以就不想了。我认识的两个香港朋友都羡慕我们...在分析楼市今后几年的走势前,我们先回头看一下这一波楼市上涨的原因是什么。是供需矛盾突然释放吗?那2年前遍地的低价房子为啥没人买呢。是货币超发物价飞涨吗?2年前的CPI也没见有多高啊,当时的情况是实体经济毫无起色,居民收入下降,消费能力不足。那是什么引起的房价的突然上涨,是20%的首付及85折的房贷利率引起的,是政府给房地产松绑后紧接着加杠杆引起的。两年前楼市的供需并没有发生大的转变,全国鬼城遍地,北京的房价除了把学区房炒上天,其余的也是不温不火。仿佛一夜之间这个市场就发生了质的改变,房子变得如此紧俏,连最偏远地区的房子都被消化掉了。怎么解释呢?我们可以把这一轮楼市上涨解释为政府的自救。2年前国内的经济状况非常不好,产业转型尚未开花结果,传统产业负债累累严重过剩,经济有再次探底的可能,政府不得已又启动了房地产这个可以最短期内拉动经济的最大的产业。纵观中国经济发展突飞猛进的这15年,房地产业对经济的贡献最大,但是房地产业必须和其他产业协同发展,如果仅仅房地产业一家独大的话,其对社会财富的吸附效应肯定会对经济造成伤害。目前的情况很复杂,房子的实际需求与供应关系并没有发生质的转变,CPI也并没有出现大的通货膨胀,居民的收入水平也未见明显提高,房地产这个气球却被吹大。居民们却将手中积累的财富全部投向了房地产。一年前,自从我们加入SDR想把人民币变成硬通货以来,我们的外汇储备消失了1万亿美金的真金白银。道理很简单,你想把自己的钱变成硬通货,那你就需要让你的钱回归实际价值。可残酷且梦断的现实是如果按目前的汇率,我们超发的人民币可以把全世界买下来。我们积攒的那点家底根本不足以支持目前的汇率水平。如果再不稳定汇率保护外储,剩下那三万亿美金,绝对撑不了2年就要消耗光。想成为硬通货,得真有实力才行。为了守住汇率保护外储,想把人民币变成硬通货,那只有回收消灭掉超发的人民币,也只有楼市这个资金池可以容得下,那给楼市加杠杆推高价格吸收货币就是最好的选择。未完待续。两点,减少的一万亿的组成部分大部分是内盘所致,真正居民及企业需求大概是1300多亿。大头么……掠过不提。这就是为啥要套游资流动性的原因之一减少内盘换汇压力。锁定流动性只能缓冲房地产下行压力,进入收缩期外汇占款的减少以及资金流转速度下降,整体是零和,光锁一个市场没用。说起来不太好听,事实就是这样,从上而下的剥削,赤裸裸的。像割韭菜一样,一边剥削一边维护稳定不能割断根。所以才有调控一说。@光脚穿草鞋 2017-06-18 17:04:31  在分析楼市今后几年的走势前,我们先回头看一下这一波楼市上涨的原因是什么。是供需矛盾突然释放吗?那2年前遍地的低价房子为啥没人买呢。是货币超发物价飞涨吗?2年前的CPI也没见有多高啊,当时的情况是实体经济毫无起色,居民收入下降,消费能力不足。那是什么引起的房价的突然上涨,是20%的首付及85折的房贷利率引起的,是政府给房地产松绑后紧接着加杠杆引起的。两年前楼市的供需并没有发生大的转变,全国鬼城遍地,北京的房价除了把学区房炒上天,其余的也是不温不火。仿佛一夜之间这个市场就发生了质的改变,房子变得如此紧俏,连最偏远地区的房子都被消化掉了。怎么解释呢?我们可以把这一轮楼市上涨解释为政府的自救。2年前国内的经济状况非常不好,产业转型尚未开花结果,传统产业负债累累严重过剩,经济有再次探底的可能,政府不得已又启动了房地产这个可以最短期内拉动经济的最大的产业。纵观中国经济发展突飞猛进的这15年,房地产业对经济的贡献最大,但是房地产业必须和其他产业协同发展,如果仅仅房地产业一家独大的话,其对社会财富的吸附效应肯定会对经济造成伤害。目前的情况很复杂,房子的实际需求与供应关系并没有发生质的转变,CPI也并没有出现大的通货膨胀,居民的收入水平也未见明显提高,房地产这个气球却被吹大。居民们却将手中积累的财富全部投向了房地产。一年前,自从我们加入SDR想把人民币变成硬通货以来,我们的外汇储备消失了1万亿美金的真金白银。道理很简单,你想把自己的钱变成硬通货,那你就需要让你的钱回归实际价值。可残酷且梦断的现实是如果按目前的汇率,我们超发的人民币可以把全世界买下来。我们积攒的那点家底根本不足以支持目前的汇率水平。如果再不稳定汇率保护外储,剩下那三万亿美金,绝对撑不了2年就要消耗光。想成为硬通货,得真有实力才行。为了守住汇率保护外储,想把人民币变成硬通货,那只有回收消灭掉超发的人民币,也只有楼市这个资金池可以容得下,那给楼市加杠杆推高价格吸收货币就是最好的选择。未完待续。  -----------------------------  请问楼主,国家为了逐步消灭近年来货币超发导致的国内外资产价格差异而对楼市的买卖及开发商资金来源进行了全方位的政策限制,那么即使可以暂时将国内的游资冻结在楼市内,那么如何通过楼市去逐步消化之前超发的货币呢?通过房价逐步下跌的方式?高价位买房的资金不都是给了开发商嘛,即使房价逐步下跌,只是炒房的人亏了,开发商拿了钱也并不会交还给国家回收货币啊,那如何消化超发货币呢。另外只有国内外资产价位相对接近了,国家才敢于逐步开放外汇自由兑换,那么其他国家才会逐步将人民币作为主要贸易货币使用,毕竟其他国家不会一直等着中国开放人民币自由兑换,是否意味着政府得尽快完成房价逐步下跌的任务?请楼主赐教,谢谢!@_CBG_cuoguo 14楼 2017-06-17 08:26:00   地方政府及房地产企业的杠杆降低了,地方债危机基本解除. 看到这句就可以点右上角了,空军的水平真是越来越差了,以前好歹还得找点数据,现在直接开始胡编了   —————————————————  @小飞快跑灬灬 2017-06-17 08:31:00   经济盲真恐怖,你美爹要加息缩表,拉高美元搞你人民币,你跟不跟,不跟就打贸易战。跟的提高利率,高杠杠的房奴们分分钟崩溃,不过确实不关政府的事,因为政府也管不了了。  -----------------------------  经济盲?你给自己的定义还挺贴切的,也是个过几年被挖坟鞭尸的货。当初美国逼人民币升值,空军也是一片哀嚎说中国出口完蛋了,工人失业,中国经济马上崩溃,反正看空的总是看空,找理由还不容易?@光脚穿草鞋 2017-06-18 17:04:31  在分析楼市今后几年的走势前,我们先回头看一下这一波楼市上涨的原因是什么。是供需矛盾突然释放吗?那2年前遍地的低价房子为啥没人买呢。是货币超发物价飞涨吗?2年前的CPI也没见有多高啊,当时的情况是实体经济毫无起色,居民收入下降,消费能力不足。那是什么引起的房价的突然上涨,是20%的首付及85折的房贷利率引起的,是政府给房地产松绑后紧接着加杠杆引起的。两年前楼市的供需并没有发生大的转变,全国鬼城遍地,北京的房价除了把学区房炒上天,其余的也是不温不火。仿佛一夜之间这个市场就发生了质的改变,房子变得如此紧俏,连最偏远地区的房子都被消化掉了。怎么解释呢?我们可以把这一轮楼市上涨解释为政府的自救。2年前国内的经济状况非常不好,产业转型尚未开花结果,传统产业负债累累严重过剩,经济有再次探底的可能,政府不得已又启动了房地产这个可以最短期内拉动经济的最大的产业。纵观中国经济发展突飞猛进的这15年,房地产业对经济的贡献最大,但是房地产业必须和其他产业协同发展,如果仅仅房地产业一家独大的话,其对社会财富的吸附效应肯定会对经济造成伤害。目前的情况很复杂,房子的实际需求与供应关系并没有发生质的转变,CPI也并没有出现大的通货膨胀,居民的收入水平也未见明显提高,房地产这个气球却被吹大。居民们却将手中积累的财富全部投向了房地产。一年前,自从我们加入SDR想把人民币变成硬通货以来,我们的外汇储备消失了1万亿美金的真金白银。道理很简单,你想把自己的钱变成硬通货,那你就需要让你的钱回归实际价值。可残酷且梦断的现实是如果按目前的汇率,我们超发的人民币可以把全世界买下来。我们积攒的那点家底根本不足以支持目前的汇率水平。如果再不稳定汇率保护外储,剩下那三万亿美金,绝对撑不了2年就要消耗光。想成为硬通货,得真有实力才行。为了守住汇率保护外储,想把人民币变成硬通货,那只有回收消灭掉超发的人民币,也只有楼市这个资金池可以容得下,那给楼市加杠杆推高价格吸收货币就是最好的选择。未完待续。  -----------------------------  既然汇率跌了,以美元形式的外汇储备不应该是升值的么?怎么到了您这就成了流失了?我认为房价暴涨正是供需不平衡因素导致的,2012-15年是国家政策性的限制需求,放开政策后房价应市上涨,你说是政府人为操作的实在是不对,假如没有政府的政策性限制又会是怎样的结果呢?  到了今天政策性限制又开始,我看到的更多的是没拿到贷款利率优惠而懊恼不已的刚需,还有限制了买房资格的改善型需求,这一轮房价上涨无疑解决了我国之前单纯以外汇储备为锚的货币发行机制,在未来货币依然会积极发行,中国的货币必然会在世界货币中的地位逐渐上升,你还觉得货币发行的多吗?我认为还远远不够!那遥远而又贫困的非洲大陆,暮气沉沉的欧洲,还有各路跳梁小丑粉墨登场的亚洲,这些地方在未来一定需要人民币的存在,在美元逐步收缩的背景下人民币的机会真的来了!所以我认为货币政策方面我国不存在太大的风险。  说一下我的判断:一二线城市房价已然上涨了一年多的时间,该到了盘整阶段了,如今有了限购限贷政策购买力会被引流到三四线城市,这也是最近三四线城市房价上涨的原因,未来两到三年一二线城市房价依然保持温和上涨、会在下一轮政策宽松以后迎来一波大涨;三四线城市两三年内则会横盘或是微跌,或者是在成交量上表现低迷,依我之见三四线城市现在是出货时机。  我一直不明白好些人的观点认为只有实业可以兴邦,为什么房地产就不能兴邦?房地产的金融属性决定了它是一件调节经济运行和发展的好工具,怎么就成了祸国殃民的产业了呢?在各类行业都十分饱和的背景下房地产充当了产业转型与货币发行的调节器,有了房地产中国将时间换空间实施产业转型,在转型过程中原先饱和的行业必然会有淘汰掉的企业和个人,这是这几年日子难过的一部分原因,但是转型同样给新型企业和从业者带来了机遇,所以我们在叫骂经济不好的时候是否应该想想自己的路子是不是没跟上国家的经济发展方向与节奏,你日子不好过不代表别人就也一定过的不好,记住了,日子过的舒服的人不会轻易跳出来炫耀房地产兴邦?这个很简单,打个比喻,就是你手里有两个小钱,不制造商品卖出去还钱,拿你手里的钱不停的盖房子拆房子又盖房子拆房子,结果就是你手里的钱越来越少,没有创造多大的价值,内耗完了,结果你想买个电视,买个空调都买不起了,因为你的钱让你自己折腾完了房地产的周期性太长了,如果要房价上涨只有不断增大人口基数和超发货币来实现。你说买房可以出租呀,麻烦你来看看空城鬼城,租给谁。难道真要租给鬼吗?透支三代人的消费能力买几块砖头,你觉得合理吗?而且还要贷款几十上百万,这些人的消费能力必然大打折扣。再加上养老和教育,医疗。只能呵呵@小飞快跑灬灬 2017-06-19 08:07:32  @_CBG_cuoguo 14楼 2017-06-17 08:26:00  地方政府及房地产企业的杠杆降低了,地方债危机基本解除. 看到这句就可以点右上角了,空军的水平真是越来越差了,以前好歹还得找点数据,现在直接开始胡编了  —————————————————  @小飞快跑灬灬 2017-06-17 08:31:00  经济盲真恐怖,你美爹要加息缩表,拉高美元搞你人民币,你跟不跟,不跟就打贸易战。跟的提高利率,高杠杠的房奴们分分钟崩......  -----------------------------  理由我说过了,我永远叫不醒一个装睡的人,过几年挖坟鞭你的尸就是了@司城子 2017-06-18 20:35:12  跌了跌了,真的跌了,大家要坚持住,再等等,马上穷人的性福日子就要来了,不但买别墅白菜价,而且送一个漂亮老婆。  -----------------------------  哈哈长远来看,房子的刚性需求无疑是逐步降低的,至于改善型需求,就看本地人口流入量、就业、人口结构及综合需求的吸引力;完全可以预料的是,五六十年代出生人口最多十年后就进入死亡高峰期,无数的老年人会与子女同住或群聚或住养老院,空余出来的房子也会越来越多,而未来年轻人的流动性加大、不会再局限在一个省甚至一个国家内,不动产的变现功能会越来越弱,优良资产更多表现在轻资产的配置上评论 常常低着头好不好:其实任志强说的挺有道理,他说老龄化后大中城市房子的需求不是减少而是增加,因为父母需要一套房,孩子戴着孙辈需要一套房,而不是像我们想当然的认为老人就没有住房需求了。在大城市只要经济条件允许,老人很少与孩子同住。评论 榴莲虽臭我爱吃:大城市并不会无限的有大规模人口流入,你可以看北上广深这两年流入速度和以前比相差多少。大城市的人口数量以后基本保持平衡,但是这种平衡中,存量总人口远远大于增量总人口,存量人口中尤其是老年人口,基本100%是有房子的,而增量人口虽然对住房有需求,但是大多是租房需求。评论 bingqixue:这两年北上广深流入速度降低是因为落户限制得更严格了。10年以前,研究生可以随便落户,一个普通国企每年都有十几个几十个落户名额,如今博士生也要抽签,落户名额由十几个几十个降到个位数,流入速度能不降低么?看看有多少毕业生眼巴巴的想落户落不成的?不太赞同,我赞同你未来年轻人流动性大的看法,流向哪?不可能漫天飞吧,只可能流向一二线大城市,因为只有大城市才能给年轻人提供好的工作实现价值,城市里因为有了较大的人口基数只会造成人口逐步膨胀,固然有死亡消户的群体,但是我认为大城市整体人口数量无疑还是要增长的,所以大城市房价不存在较大风险,至于小城市的房产由于人口流出则必然回趋于价值回落。  不动产的功能不在于升值变现,在于它支撑的教育、医疗、以及社会地位诸多方面的价值,在大城市有房子和没房子完全是两种人生态度,所以如果是大城市的刚需一定不要迟疑,如果是改善就需要根据自己的需求慢慢来挑选对,支持,大城市是没有泡泡的有人口流入,小城市啊县城啊就难说,看看现在的农村就是将来的县城,所以如果县城房价高是要注意的,大点的地级市目前不存在泡沫。@常常低着头好不好 2017-06-19 11:03:21  长远来看,房子的刚性需求无疑是逐步降低的,至于改善型需求,就看本地人口流入量、就业、人口结构及综合需求的吸引力;完全可以预料的是,五六十年代出生人口最多十年后就进入死亡高峰期,无数的老年人会与子女同住或群聚或住养老院,空余出来的房子也会越来越多,而未来年轻人的流动性加大、不会再局限在一个省甚至一个国家内,不动产的变现功能会越来越弱,优良资产更多表现在轻资产的配置上  -----------------------------  这个说的很有道理@WYTNNBB 2017-06-19 11:44:32  不太赞同,我赞同你未来年轻人流动性大的看法,流向哪?不可能漫天飞吧,只可能流向一二线大城市,因为只有大城市才能给年轻人提供好的工作实现价值,城市里因为有了较大的人口基数只会造成人口逐步膨胀,固然有死亡消户的群体,但是我认为大城市整体人口数量无疑还是要增长的,所以大城市房价不存在较大风险,至于小城市的房产由于人口流出则必然回趋于价值回落。  不动产的功能不在于升值变现,在于它支撑的教育、医疗......  -----------------------------  人口的聚集效应不会一直持续下去的 随着基础设施的不断优化和互联网的发展 如果阶层稳定下来 我觉得人们会更倾向于找个舒服的地方住 不一定都会为了所谓的一线前景而透支未来的财富 而且我觉得随着人口的换代 真的更难有老一辈那么能吃苦能攒钱的年轻人了人不是攒够多少钱就不攒了,而是为了比别人更有钱,所以不管发展到什么程度,都会有人拼命赚钱,有的人闲着没事干就会觉得活着没有意义。你觉得你有一个亿你就不会再强求更多的钱,那是因为现在来讲一个亿已经比大多数家庭有钱了,就像90年代的人觉得家里有台车就知足了不再攒钱了,现在有车然并卵。。评论 WYTNNBB:难道城市的聚集效应是没有尽头的吗?计划生育会减缓这个效应,城市人口会慢慢固定下来。觉的不用过于强调优势资源,人口和资源的配置一定会有个阈值。这个效应会继续,但是我觉的用不了太长时间,这些优势过就会被飞速发展的信息和物流来填平今天我们在讨论楼市的资金蓄水池功能以前,先说一下汇率的问题,人民币兑美元的贬值,会造成国内持有大量人民币的机构和个人努力将人民币兑换成美金并转出国内,去购买国外的低价资产,这样我们的外储会很快的消耗光。2016年以来我们采取了多种措施防止美元流出国内,加强了美元流出的管制,各银行除了正常的贸易必须,基本不予兑换美元,个人兑换也有5万美金的上额限制,并且提现美金是非常困难的。但是我们无法控制离岸人民币的自由兑换,在2016年人民币贬值的一致预期下,在岸人民币通过各种渠道流出到离岸后,宁可损失息差也要兑换成美元,这样离岸人民币的暴跌直接牵引在岸人民币跟着暴跌。国际空头主要通过做空离岸人民币来做空中国的,他们通过离岸市场拆借人民币并大量抛出,2016年央行在人民币国际市场同国际空头进行了一场你死我活的争斗,代价就是1万亿美金的外储消失了。2017年以来,我们紧缩了银根,控制了人民币的流出,使得离岸人民币市场的隔夜拆借利率达到20%以上,这样国际空头作空人民币基本无利可图,才基本稳了汇率。外储就是中国经济的锚,我们以前的基础货币都是按收入的美元等额投放的,可见国家外汇储备就是我们改革开放30年积攒下来的血汗钱。当我们为了4万亿美元的外汇储备而欢呼雀跃的时候,突然发现我们这点家底根本不经折腾。一个人民币的多空大战就消耗了1万亿美金。国际空头虽然获利不多,但是他们的目的达到了,就是消耗我们的外汇储备。关键这仅仅是第一场战役啊。美元已经进入加息周期,其实美国加息的基础并不牢靠,通胀很低,经济好转不稳定,但是美国执意加息并缩表的目的是什么,因为他们看到了我们的漏洞,就是我们金融系统总债务负担是美日加起来的2倍。什么意思,人民币严重超发,已经处于危机的边缘。我们终于要为自己2008年以来持续了近10年的货币超发买单了。所以,在美元进入加息周期后,虽然实体经济还未见起色,我们也不得不走上货币紧缩全面通缩的道路。未完待续。一派胡言,人民币跌多了,美国也受不了。全球是一体的。举个例子,在中国理个发,只要20元,去美国是20美元。你难道觉得美国理发的价格,就应该是中国的10倍,20倍吗?@_CBG_cuoguo 14楼 2017-06-17 08:26:00   地方政府及房地产企业的杠杆降低了,地方债危机基本解除. 看到这句就可以点右上角了,空军的水平真是越来越差了,以前好歹还得找点数据,现在直接开始胡编了   —————————————————  @小飞快跑灬灬 15楼 2017-06-17 08:31:00  经济盲真恐怖,你美爹要加息缩表,拉高美元搞你人民币,你跟不跟,不跟就打贸易战。跟的提高利率,高杠杠的房奴们分分钟崩溃,不过确实不关政府的事,因为政府也管不了了。  —————————————————  你忘了它代表无产阶级的利益?不稀释你咋变无产阶级?人富就想权,所以不能富今晚我们重点讨论一下楼市的货币回收固化消灭功能,也就是楼市的资金池作用。2015年当沪指达到5178的时候,股市闪崩了,那场股灾近20万亿市值灰飞烟灭,众多中产阶级被消灭了,汇金为了救市动用了2万亿人民币,至今被套在里面动弹不得。那场股债的主要原因是国家鼓励社会资本投资股市,这样各路资金带着高杆杆投资股市,突然国家严查资金来源,突然撤杠杆引发的非理性下跌。试想,如果10万元可以通过券商融资得到100万再投向股市,那肯定会把股票价格炒上天。那一轮股市上涨的前奏是证券改革,引入了融资融券沪指期货等等新的创新制度,现在看来这个创新的代价太大了。楼市也是一样的,楼市天生就是高杠杆产业,如果一个开发商拿地的钱都是借的,挖个坑就开始预售,那这个开发商玩的就是空手套白狼,这好像在房地产业内很具有普遍性,如此无限高的杠杆,在上涨而且是大幅上涨的行情下,肯定一夜暴富。在下跌市中那就是烂尾。规范土地贷款,实房销售喊了很多年,有用吗。不是政府不想管,恐怕是有些地方政府为了政绩和开发商一起玩这样的游戏。投资客是什么?投资客就是借着这个游戏搭顺风车的人。问题是楼市会向股市一样闪崩吗?前面已经说过,在中国,政府是楼市这个产业的参与者之一,政府会在看到风险的时候敲打一下开发商这个小弟,别玩过火了。比如严查购地资金来源,严控各类资金向开发商提供土地贷开发贷,提高购房商业贷款的首付及利率,目的就一个,给楼市降杠杆。政府不会采用楼市下跌的方式消灭人民币的,也不敢。因为在下跌趋势下,人们的购买欲望会跌入冰点,开发商的资金链迟早会崩断。政府最希望的就是楼市可以平稳运行,但是有时候市场并不会被政府完全左右,涨起来拉都拉不住,跌起来扶都扶不起,有时候逼着政府下猛药才行。北京那楼市十三道令牌,才让市场恢复平静。楼市对资金的吸附作用不用多说,楼市这个不动产难以兑现从而对资金的固化作用也是明显的,尤其现在限卖后,这种固化作用就更明显了。那楼市如何消灭货币的呢。其一消灭了流动性,市场上流动的人民币少了。其二,你作为买房人通过劳动所得的真金白银按月还给了银行,如果借给你钱的是城商行或者股份制银行等第三或第四级银行,那你的真金白银就对冲掉了这些银行通过银行间同业拆借取得的虚拟货币。说白了,就是你的劳动所得对冲掉了银行间互相拆借的杠杆资金。2013年以来,我们创新和改变了货币发行方式,货币是通过银行业内互相借贷加杠杆产生的,关键的问题是银行间层层拆借,最终连央行都不知道这个市场上到底有多少人民币。现在预估的货币系数是5,就是央行发行的基础货币乘以5。我认为绝对不止,因为这还没有考虑到向非银机构的拆借呢,这种基础货币不受控的无限加杠杆的金融创新货币投放方式,我们是全世界独一份,没有哪个国家敢这么玩。如果我还是外资,我肯定作空你,把你放到SDR上来再作空你,在你沾沾自喜的时候作空你。你还敢在对非洲贸易,对俄罗斯贸易和一带一路沿线国家贸易中使用人民币,这些在外流动的人民币就是最好的作空工具,这些在外流动的人民币天天和你换美元,你有那么多美元吗?人民币的国际化之路就此可能断送。就是个小弟一定要学大哥的样子,代价是很残酷的。未完待续。那一轮股市更多的是套住老百姓天量的存款,后来再启动楼市应该是发现股市吸收的存款只是相当小的一部分,所以需要动用楼市这个更大的吸水海绵才能吸收所有超发的货币,事实也正如政府所想的,老百姓把钱都扔进了股市和楼市,本以为能套住国内的存款就能稳定汇率,其实政府还是小看了这些年超发的货币。@_CBG_cuoguo 14楼 2017-06-17 08:26:00   地方政府及房地产企业的杠杆降低了,地方债危机基本解除. 看到这句就可以点右上角了,空军的水平真是越来越差了,以前好歹还得找点数据,现在直接开始胡编了   —————————————————  @小飞快跑灬灬 2017-06-17 08:31:00   经济盲真恐怖,你美爹要加息缩表,拉高美元搞你人民币,你跟不跟,不跟就打贸易战。跟的提高利率,高杠杠的房奴们分分钟崩溃,不过确实不关政府的事,因为政府也管不了了。  -----------------------------  当年经济危机四万亿印钞机不知道刷了多少其他地方不知道,反正海南越来越贵,还限购,要本地户口,要社保  连郊区的郊区都贵的离谱,没人买?没关系,建学校!整几个名校的分校,立马脱销今天我们聊聊楼市的刚需。实际上刚需是个很模糊的概念,这个世界上没有非买不可的商品。买的起就买,买不起就不买。但是在房子这个商品面前,就没什么刚需不刚需的明确界限了。我认为只有在楼市下跌中还在买房子的才是真正的刚需,明明不知道底在哪,还必须买,那肯定是以居住为目的刚需。在楼市上升阶段,各种个样的需求都成为刚需了。有人儿子才10岁,为了防止以后买不起,为10岁的儿子买一套算不算刚需呢?有人手里有些闲钱,看到别人都在买,那自己也买一套,那算不算刚需呢?有人看到自己心仪已久的房子一直在涨,砸锅卖铁也要买,算不算刚需呢?我觉得这些都是伪刚需。在中国,房子被赋予了太多的概念,城市居民,户籍,学位,医疗保障,升值保值,乃至养老。有限的城市资源如果以房子为社会阶层划分线的话,不能不说明中国人的可悲可怜。没办法,谁让我们人口太多,社会资源就是那么点,都想抢占这些资源,就必须拿出三代人的心血,去买那水泥钢筋建造的空中楼阁。8年后房子最不值钱?那是太不理解社会底层民众的生活状态了。归根结底,我们还是发展中国家吧。正因为房子被赋予了太多的意义,所以在楼市上涨预期下,老百姓出现了买房的群羊效应,各种个样的伪刚需通通转变为刚需,将所有的房源全部吃的一干二净。结果就是需求被提前透支了。这种需求的集中释放,将不可避免的造成楼市的大幅波动。所以,有时候说刚需买了就买了,那是对非买不可的人说的,不是对伪刚需说的。任何商品价格都是有周期性的,大多数人的买卖都发生在错误的时间点,因为大多数人很容易被眼前的现象所蒙蔽,投资房产和投资股票一样,真正赚钱的都是少数那些精准逃顶和抄底的人。目前看来,这种需求还没完全释放完,但已成逐步衰减的态势。房价在这个小周期内还能涨多少我不知道,但是我能遇见到的是今后房子的空置率比2015年肯定高的多。原因就是这两年我们的人口又没有爆炸,社会经济又没有突飞猛进,不可能突然爆发出这么多的实际居住需求。什么大学生置业,返乡置业,改善置业,那2015年房价低的时候为什么不置业,房价涨了都以各种个样的理由要置业,这些只能归结为需求的集中释放,只能归结为买房的群羊效应。未完待续。这一波上涨后马上就开始体现了,以前一套套二90万的时候一个月可以出租2000多,还经常有人求租,后来涨到150万一套的时候,还是租2000多,但是求租的人已经明显减少,有的房子半个月都租不出去。因为这波上涨都是二套房三套房的人在买,闲置房子突然暴增,而常住人口就那么多,租不出去也很正常。@光脚穿草鞋 2017-06-20 23:47:41  今天我们聊聊楼市的刚需。实际上刚需是个很模糊的概念,这个世界上没有非买不可的商品。买的起就买,买不起就不买。但是在房子这个商品面前,就没什么刚需不刚需的明确界限了。我认为只有在楼市下跌中还在买房子的才是真正的刚需,明明不知道底在哪,还必须买,那肯定是以居住为目的刚需。在楼市上升阶段,各种个样的需求都成为刚需了。有人儿子才10岁,为了防止以后买不起,为10岁的儿子买一套算不算刚需呢?有人手里有些闲......  -----------------------------  楼主快更啊,写的很精辟。关了几天小黑屋,被放出来了,那就接着写吧。今天我们就聊聊商品的炒作技巧。如果想炒作一件商品,局部垄断,资金优势,媒体配合,气氛烘托缺一不可。前几年大蒜被炒成蒜你狠,大豆被炒成豆你玩,炒作的套路基本一致。大蒜的产地主要集中在山东寿光一带,易于垄断货源,热钱提前一年支付10%的定金于农户控制来年的新蒜源,相当于以10倍的杠杆进行炒作,大蒜是小众商品,总体市值不高,并不需要太多的资金。来年,由于货源被控制,炒家会延迟几天收货,造成农产交易市场缺货,买房不得已从炒家手中拿货,而炒家逐步放货逐步抬高售价,造成大蒜涨价的预期,更多的资金在涨价的预期下,追入这个市场,并通过媒体的放大,造成更为严重的恐慌,在大蒜的农贸市场炒家通过雇佣伪买家竞争购买,持续烘托市场气氛,一夜之间价格翻了数倍。市场资金持续进入,每个人都以得到蒜源欢呼雀跃,并将蒜源加价抛出赚取差价,炒家此时已带着巨额收益全身而退。后知后觉却梦想发财的人,在取得高价蒜源后发现大蒜消费饱和,根本无法卖出,以致血本无归。我们的楼市,基本上是相同的炒作手法,不同的是我们的开发商也就是农户主动参与了炒作,或者自己炒自己,或者达成了行业默契进行炒作,10%的低首付或者开发商提供首付便于热钱炒作,炒作初期开发商控制房源的投放,热钱会以极低的首付和低价格将所有房源全部吃进,但并不急于网签。未完待续接上篇。开盘就清盘的消息经媒体放大,造成市场的极度恐慌,此时开发商会采用排号,认筹的方式掌握市场需求并投放远远小于需求的房源造成进一步的房源紧张的假象。炒家在炒作初期,会左手到右手高价成交,树立区域标杆,造成人们的心理预期转变。媒体加大宣吸引更多的关注度,在上涨的预期下,社会资金持续流入,争抢紧张的房源并期望加价卖出获利,此时炒家已将前期掌握的房源通过中介或更名的方式逐步高价卖出,并最终高位套现离场,而此时上涨预期已经根深蒂固,深入骨髓,尤其在捆绑了经济发展,银行信贷,国家金融安全后,不是我们一定要说涨,是我们根本不敢说跌。如果一个国家的新增贷款70%都流入房地产,去创造早已经饱含的需求,那这个国家表面的经济繁荣就离崩溃不远了。楼市的炒作之风对国民经济大起大落的影响是非常危险的,以至于根本无法无法停止这种炒作,一旦停止这种击鼓传花的游戏,债务危机就此爆发。目前我们的房地产企业的负债率是70%以上,对于任何实体经济而言,这么高的负债率,基本上沦为给银行打工了,房地产业的极度扩张需要高的负债率高的杠杆,需要以新债还旧债,但是一旦预期收益达不到,或货币紧缩,杠杆就会折断,滚雪球般膨胀的债务就会崩塌,所以我们的房地产,每次上涨都是暴涨,每次暴涨完,各种个样的债务问题都会危及国家金融安全,这样也不例外。未完待续。前几天,国内某个知名房企的债券被市场无情抛弃,造成金融市场的剧烈波动。这件事情具有很强的警示作用。公开数据显示,国内房企的平均负债率为77.8%,大部分人都不明白的是,既然这两年房价暴涨,房企赚的钵满,为何还有如此高的负债率。第一,债务未到期,房企并不急于偿还债务,保持足够的杠杆,是房企保持产业规模,不被别人吃掉的不二选择。第二,楼市在上升阶段,房企获得现金流的能力很强,期房销售模式下,房企资金占用时间短,及时的回款有利于保持债务负担不增加。第三,负债率高,说明房企大多采用高杠杆的经营策略,对今后的楼市一致看好,力图利润最大化。但是政策面现在是严控房企以银行信贷,债券信托资金作为土地购置款,这一点很重要,相当于逼迫房企降杠杆。同时,严控银行委外资金,理财资金为房企提供开发贷,禁止房企国外发债。这一点相当于要求房企拿自己的钱去玩了。为什么会出这样的政策呢?因为房企是企业,资本逐利的本质决定了他们一定要吃最后一杯羹,但是资产泡沫是危及国家金融安全的,吸干榨尽老百姓的血汗钱,造成其他实体缺血是国家不愿意看到的。截止目前房企的拿地热情非常高,这说明房企的现金流非常充裕,房企并不急于偿还债务,依然保持高杠杆经营。但这个知名房企的债券为何遭到市场的无情抛弃呢,首先市场不看好这家公司的偿债能力,房企保持高杠杆,一般都是借新债还旧债,一旦发债环节被限制,房企的资金缺口就会暴漏,其次,市场对楼市的今后走势与房企预期不一致,提前抛出规避风险,尤其本身就是高杠杆的委外资金抛出更为坚决。所以,只要楼市出现任何滞涨或下跌的信号,高杠杆资金将会无情的抛弃房企的债券,房企的黄金时代真的结束了。在新的金融环境下,如果房企不改变经营策略,降低自身杠杆水平,一味的追求做大做强吞噬对手,那任何风吹草动都将成为压垮房企的最后一根稻草。未完待续既然大家都非常关心房价的涨跌,今天就在这里做一下具体分析,偏颇之处敬请指点。今后几年从全国来看房价的走势各城